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DIREITO IMOBILIÁRIO EM TEMPOS DE COVID-19: PERGUNTAS E RESPOSTAS

DIREITO IMOBILIÁRIO EM TEMPOS DE COVID-19: PERGUNTAS E RESPOSTAS

Felipe Gonçalves, OAB/PR 103.065, pós-graduando em Direito Imobiliário pela PUC/PR

Com a crise financeira causada pela covid-19, algumas dúvidas surgem com relação a locações residenciais e não residenciais, relações de condomínio e a compra e venda de imóveis. As perguntas levantadas a seguir e suas respostas buscam esclarecer as principais dúvidas dos locatários e locadores.

- É possível suspender o pagamento dos aluguéis durante o período de quarentena do covid-19?

AINDA NÃO. Pelo menos por enquanto ainda não é possível que o locatário suspenda o pagamento dos aluguéis. Para isso ainda é necessário um comum acordo entre o locador e locatário ou uma ordem judicial.

Isso pode mudar em breve?

SIM. O Projeto de Lei nº 1.179/2020 está em discussão no Senado Federal (e outros projetos podem surgir). Caso este projeto de lei seja aprovado, os locatários residenciais que tiverem dificuldades em realizar o pagamento dos aluguéis – seja em razão de demissão, redução de carga horária ou diminuição de remuneração – poderão suspender, total ou parcialmente, o pagamento dos aluguéis com vencimento entre 20/03/2020 até 30/10/2020.

PORÉM, o autor do projeto de lei já deu declarações de que o texto precisa ser adequado. A previsão é de que a possibilidade de suspensão dos aluguéis não seja aprovada. Mas dado o cenário instável da pandemia, é preciso aguardar até que a questão seja definida pelo Senado Federal.

Quando poderá ser aprovada a suspensão dos aluguéis?

Ainda não há uma data definida para a apreciação do projeto de lei que prevê a suspensão dos aluguéis. No entanto, é possível imaginar que seja apreciado até o final de abril, dado os efeitos negativos da pandemia no mercado imobiliário.

- Se a suspensão dos aluguéis for aprovada, como funcionaria?

Se o texto for aprovado como está redigido hoje, a suspensão dos aluguéis atingiria aqueles com vencimento entre 20/03/2020 até 30/10/2020. Após 30/10/2020, os locatários deveriam retomar o pagamento dos aluguéis vencidos, somando-se 20% dos aluguéis vencidos aos próximos pagamentos. Num exemplo prático: o locatário deixa de pagar integralmente os aluguéis no valor de R$ 500,00. A partir do dia 30/10/2020 deverá retomar o pagamento das parcelas vincendas, acrescentando o valor de R$100,00 (20%) até a quitação dos valores que ficaram suspensos durante a covid-19.

- Como funcionaria a comunicação ao locador sobre a suspensão do pagamento dos aluguéis, caso o projeto seja aprovado?

Os locatários deveriam comunicar aos locadores a opção pela suspensão do pagamento dos aluguéis por qualquer ato que possa ser comprovado futuramente. A recomendação é que seja realizado por meio escrito o que torna mais fácil a comprovação futura. E, caso necessário, sob a instrução de advogado para o resguardo do direito da parte.

- Como funcionará o despejo residencial durante a covid-19 com a aprovação do projeto?

Os locatários não poderão ser despejados liminarmente dos imóveis urbanos até 30 de outubro de 2020, conforme artigo 9º do projeto de lei.

Tal previsão se aplica apenas às ações de despejo ajuizadas até 20 de março de 2020. Para aquelas ajuizadas anteriormente ainda é possível o despejo liminar dos locatários.

Contudo, Isso não afasta o direito definitivo do locador, já que após o julgamento da ação poderá despejar o locatário inadimplente ou que se enquadre nas hipóteses da Lei de Locações. Também não se afasta o direito de retomada do imóvel pelo locador, há apenas a restrição ao uso da medida liminar de despejo.

- Como fica a entrega das obras nesse período?

A construção civil também está sendo afetada pela covid-19. O impacto frente à realização das obras poderá causar atrasos e até mesmo a paralisação das atividades pelas construtoras. O projeto de lei não abordou este problema, mas o artigo 625 do Código Civil autoriza ao empreiteiro a suspensão da obra por motivo de força maior. Para a suspensão das obras é preciso que a construtora demonstre nexo causas entre à pandemia e os eventos que causarão atraso e paralisação das obras.

- Como fica a entrega dos imóveis comprados na planta?

O atraso na entrega das obras também reflete aos imóveis comprados na planta. Para esses casos já existe previsão legal acerca da tolerância no atraso da entrega (180 dias), podendo o comprador optar pela resilição unilateral, desde que arque com multas compensatórias contratuais que podem ser de 25% até 50%, conforme Lei do Distrato.

- Como ficam os mandatos dos síndicos durante à covid-19?

A assembleia condominial poderá ocorrer pelos meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino será equiparada à sua assinatura presencial. Caso não seja possível a realização da assembleia condominial, os mandatos dos síndicos vencidos a partir de 20/03/2020 ficam prorrogados até 30/10/2020.

- Qual o dever dos síndicos durante à covid-19?

Durante a pandemia, compete aos síndicos restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação, respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos; além de restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do vírus, vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade. Cabe ressaltar que tais proibições não se aplicam aos casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural e a realização de benfeitorias necessárias. Continua sendo obrigatória, sob pena de destituição, a prestação de contas do síndico acerca de seus atos de administração.