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[DIREITO CIVIL] Alienação Fiduciária Imobiliária: é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade fiduciária?

O Decreto-lei nº 70/1966 deve ser aplicado subsidiariamente à Lei 9.514/1997. Vejamos:

Art. 39. Às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere esta Lei:

I – não se aplicam as disposições da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, e as demais disposições legais referentes ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH;

II – aplicam-se as disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966. (original sem destaques)

Diz o artigo 34 do citado decreto:

Art 34. É lícito ao devedor, a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação, purgar o débito, totalizado de acôrdo com o artigo 33, e acrescido ainda dos seguintes encargos:

I – se a purgação se efetuar conforme o parágrafo primeiro do artigo 31, o débito será acrescido das penalidades previstas no contrato de hipoteca, até 10% (dez por cento) do valor do mesmo débito, e da remuneração do agente fiduciário;

II – daí em diante, o débito, para os efeitos de purgação, abrangerá ainda os juros de mora e a correção monetária incidente até o momento da purgação. (original sem destaques)

Desse modo, não havendo previsão na Lei 9.514/1997 acerca da possibilidade de se purgar a mora após a consolidação da propriedade, deve-se aplicar a subsidiariamente o decreto lei 70/1966. É o que diz a jurisprudência:

ADMINISTRATIVO. SFI. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. EXECUÇÃO DE DÍVIDA. LEI Nº 9.514/97. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA DO DECRETO-LEI Nº 70/66. PURGAÇÃO DA MORA. ATO JURÍDICO PERFEITO. PACTA SUNT SERVANDA. CONTRATO DE ADESÃO. PREQUESTIONAMENTOS. 1. A Lei nº 9.514/97 em seu art. 39, inc. II permite a aplicação subsidiária das disposições dos arts. 29 a 41 do Decreto-lei nº 70, de 21 de novembro de 1966. 2. Há a possibilidade de o devedor/mutuário purgar a mora seja em quinze dias após a intimação prevista no art. 26, § 1º da Lei nº 9.514/97, ou a qualquer momento, até a assinatura do auto de arrematação (art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66). 3. Não houve segunda oportunidade de o mutuário purgar a mora, pois não está demonstrada nos autos a realização do necessário leilão previsto no art. 27 da Lei nº 9.514/97. 4. O princípio do ato jurídico perfeito bem como o pacta sunt servanda não é absoluto nas causas referentes aos contratos de adesão, haja vista a possibilidade de ocorrência de abusividade ou onerosidade indevida, e em virtude de inobservância dos preceitos inerentes à lei de regência, podendo assim aplicar-se a teoria cláusula rebus sic stantibus. 5. Prequestionados os arts. 26 e 27 da Lei nº 9.514/97, o art. 6º do Decreto-Lei 4.657/42 e os incisos II e XXXVI do art. 5º da Constituição Federal.

(TRF-4 – AC: 31686 RS 2004.71.00.031686-4, Relator: VALDEMAR CAPELETTI, Data de Julgamento: 28/02/2007, QUARTA TURMA, Data de Publicação: D.E. 19/03/2007) (original sem destaques)

AGRAVO LEGAL. DECISÃO MONOCRÁTICA. CPC, ART. 557. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. LEI Nº 9514/97. PURGAÇÃO DA MORA. PRAZO. DIREITO À MORADIA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. – Considerando que o credor fiduciário, nos termos do art. 27, da Lei nº 9.514/97, não incorpora o bem alienado em seu patrimônio, que a principal finalidade da alienação fiduciária é o adimplemento da dívida, a purgação da mora até a arrematação não encontra qualquer entrave procedimental, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34, do Decreto Lei nº 70/66. – Admitida a purgação da mora até a data da arrematação do imóvel e não se vislumbrando qualquer irregularidade no procedimento de consolidação da propriedade, deve a autora arcar com as despesas decorrentes da consolidação da propriedade em favor do fiduciário, inclusive os débitos relativos ao ITBI. – Não obstante a parte autora tenha obtido o provimento jurisdicional almejado o certo é que a inadimplência contratual por ela deflagrada é que deu causa ao ajuizamento da ação, logo a ela cumpre arcar com os ônus da sucumbência. – Agravo legal parcialmente provido.

(TRF-3 – AC: 43 MS 0000043-79.2013.4.03.6007, Relator: DESEMBARGADOR FEDERAL JOSÉ LUNARDELLI, Data de Julgamento: 18/02/2014, PRIMEIRA TURMA) (original sem destaques)

Cite-se também:

O fiduciário não será prejudicado já que obterá o direito ao crédito decorrente das parcelas vencidas, assim como às parcelas vincendas, conforme os termos do contrato de financiamento avençado.

8. Desta feita, aplica-se ao presente caso o disposto no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/66, estendendo-se o limite para a purgação da mora até a data de assinatura do auto de arrematação, ou seja, até a realização do último leilão do imóvel. (original sem destaques)

(TRF-5ª Região. Apelação Cível 553732-SE (0003082-54.2012.4.05.8500) Relator: Desembargador Federal Manoel de Oliveira Erhardt.)

Em recente decisão obtida pelo escritório Giublin Advogados, o MM. Juízo da 22ª Vara Cível de Curitiba reconheceu a possibilidade de purgação da mora após a consolidação da propriedade (Autos nº 0001006-33.2014.8.16.0001), in verbis:

“Da análise ao referido diploma processual, verifica-se que o art. 34, do DL nº 70/66, estabelece que o termo final de purgação da mora é até a assinatura do auto de arrematação, sendo assim, considerando que a lei nº 9.514/97, não trata do assunto de forma diversa, mister sua aplicação ao presente caso.

Destaca-se, outrossim, que a purga da mora pelo devedor não impõe qualquer prejuízo ao credor, imprimindo efetividade ao direito da habitação previsto na Constituição Federal.

Isto posto, considerando que não há nos autos qualquer informação de que o réu promoveu o leilão do bem, defiro o pedido formulado.

Intime-se o réu para apresentar o valor integral do débito, inclusive com os encargos legais e contratuais, no prazo de 5 dias.

Após, em igual prazo, deverá o autor comprovar o depósito integral do débito em conta judicial a ser aberta perante a Caixa Econômica Federal, posto Fórum Cível.”

Assim, conclui-se que é possível purgar a mora após a consolidação da propriedade (resolúvel) do fiduciário. 

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